こんにちは、タンジです^^
気がつけば10月になってしまいました。今年も残り3か月だなんて、早いですよねえ…
朝晩はぐっと涼しく(というより、ちょっと寒く？)なってきましたが、皆様いかがお過ごしでしょうか。
福街不動産では、休憩時間にMUIさんのコーヒー豆で淹れたコーヒーをいただくことも多いのですが
あたたかいコーヒーがよりおいしく感じるようになってきたことからも、季節の流れを実感いたします☕
さてさて今回は、先日開催された
社内勉強会公開版「福街マンション101号室の重要事項説明」
のイベントレポをお送りします。
実際の業務で使われている書式を用いて重要事項説明をする、という形で行われた今回のイベント。
参加者の方からも活発にご質問いただき、大変充実の会となりました♪
重要事項説明とは？
まずはイベントの復習もかねて、「重要事項説明とはなんぞや？」の部分について確認したいと思います。
重要事項説明の基本について簡単にまとめると、以下のようになります。
- 不動産契約を結ぶ前に必ず行わなければならないステップである
- 説明は、宅地建物取引士(宅建士)が行う
- 説明の際、宅建士は必ず宅建士証を提示しなければならない
- 重要事項説明書には、売買する物件について最低限伝えるべきことがまとまっている
- 宅建士試験でもよく出る分野である
これらの基本事項を確認し、重要事項説明書に書かれている順番に沿って内容の解説が行われました。
重要事項説明書には多数の項目がありますが、中でも多く質問が出たのが、以下の内容でした。
◆敷地権とは
敷地権は区分所有建物(マンションやビルなど)が建っている土地に関する権利のことです。
マンションを所有する場合、専有部分(所有している部屋)と、マンションが建っている土地の一部の所有権がセットで登記されることになります。
この2つは、売買の際もセットで扱わなければならず、部屋だけ・土地だけを別々に売買することはできません。
◆法令に基づく制限
日本では、建築基準法や都市計画法、自治体の条例などによって、それぞれの土地に建てられる建物の上限が決められています。
代表的なものでいうと、
・建蔽率：敷地面積に対して建物の建築面積(真上から見た部分の面積)が占める割合の上限
・容積率：敷地面積に対して全フロアの延べ床面積の上限
・高さ制限：建物の高さの上限のこと(道路や隣地との関係で決まる斜線制限などもあります）
・接道：建物を建てるには、原則として、幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない
などの制限があります。
もし定められた基準を守らずに建設してしまうと、違法建築物となってしまい、住宅ローンが借りられない・売却時の資産価値が大きく低下する・買い手が付きにくいといったデメリットが生まれてしまうことも。
個人で土地や戸建てを買う際には、特にしっかり確認しておきたいポイントです。
さらに詳しい内容を知りたい方は、こちらもどうぞ🔽
◆契約解除の要件について
契約の解除に関する事項のうち、契約不適合責任による解除については、新しい項目でもあるため、確認しておきたいところです。
| 契約不適合責任とは 引き渡された物件が契約の内容と違っていた場合に、売主が負う責任のことです。 （例）契約内容上は問題がないはずの設備や箇所に、不具合があった など |
こちらは、もともとは瑕疵担保責任という名前でしたが、2020年4月の民法改正で契約不適合責任に改められました。
大きな違いは、次の2点です。
- 買主側の救済手段が増えた
改正前は、買主側が取れる措置は契約解除と損害賠償請求の2つでしたが、改正後に履行の追完請求(修理や交換、不足分の追加などを求めること)と代金減額請求が加わり、4つになりました。 - 「隠れた瑕疵」でなくてもよくなった
改正前は、隠れた瑕疵(買主が瑕疵の存在を知らず、知らないことについて落ち度もない)の存在が基準でしたが、改正後は契約の内容に適合しているかが基準になりました。
つまり、契約書の内容と物件の実態に差異がある場合、買主が知らなかったかどうかにかかわらず、売主側が責任を問われる可能性があります。
| 【参考サイト】 ベリーベスト法律事務所 弁護士コラム 「契約不適合責任とは？ 瑕疵（かし）担保責任との違い・期限・免責について」 https://www.vbest.jp/kenchikusosho/columns/5905/ 公開日：2024年05月16日 更新日：2024年05月17日 参照日：2026年10月3日 |
参加してみて感じたこと
完成した重要事項説明書を目にする機会は度々あったのですが、実際に説明を聞くのは、実は今回が初めてでした。
説明を聞いて率直に感じたのは、専門的な内容も多く、なかなかのボリューム感だな、ということ。
もし不動産の知識があまりない状態で、契約の場で初めてこの説明を聞いたとしたら…
大事なポイントがわからず、聞くべきことが聞けないまま終わってしまい、あとから「こんなはずでは…」と困ることになりかねないと思いました。
今回のイベントを踏まえて、もし私が今後不動産を購入するとしたら
- 重要事項説明書には何が書かれているのか(各項目が意味するもの)
- 物件の種類によって変わる、特に確認すべきポイント
この2つは、事前に押さえておきたいと思いました。
ここをある程度理解できていれば、当日の説明で疑問点や大事なポイントをキャッチしやすくなります。
その意味で、今後不動産の購入を考えている方にも、ぜひ早めに触れておいていただきたい内容だと思いました。
福街不動産をご活用ください！
福街不動産では、今後もこのような不動産の知識を学べるイベントを開催していきます。
開催情報は各種SNSのほか、公式LINEでもお知らせしています。
今後不動産物件の売買をお考えの方、不動産知識を学んで実生活に活かしたいとお考えの方
ぜひ今後の情報もチェックしてみてくださいね！
福街不動産 株式会社福地
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