こんにちは、タンジです^^
「自分たちらしい暮らしができる、オーダーメイドの家を建てたい」
「建売住宅も見てみたけれど、なんとなくピンとこない…」
そんな想いから、土地を購入して注文住宅を建てることを考えている方も多いのではないでしょうか。
でも、
「土地さえ買えれば、あとは好きな家が建てられる」
と思っていると、あとで「こんなはずじゃなかった…」という事態になってしまうかもしれません。
というのも、土地に建物を建てるにあたっては、さまざまな法的なルールや条件をクリアする必要があるからです。
それらを知らずに土地を買ってしまうと、希望通りの家が建てられなくてがっかり…という事態になってしまう可能性も。
今回は、満足のいく土地選びをするために知っておきたい基本のポイントを、不動産店主・福地さんに教えていただきました。
■ スタート地点は「どんな家を建てたいか」
自分の希望に合う注文住宅を建てたいのであれば、
「この場所でこの広さだったら、イメージしている家を建てられそう」のようになんとなくで土地選びをするのではなく
「こんな家を建てたい」という具体的なイメージを描く
→希望する条件を明確に言語化する
→希望する条件をクリアできる土地は、どんな土地なのか？(広さ、法的規制について調べる)
という流れで、条件を詳細に明確にしていくとよいでしょう。
例えば、
・住みたいエリア
・駅までの所要時間、交通手段
・日当たり
・どんな間取りにしたいか、必要な部屋数
・何階建ての建物にしたいか
・希望する広さ
といった基本的な条件はもちろんのこと
・ガーデニングをしたいので、ある程度の広さの庭が欲しい(”ある程度”とはどのくらい？)
・光がたっぷり入るゆとりあるリビングにしたい(どの方角だったら実現できそうか、”ゆとりある”はどのくらいのスペース・天井の高さをイメージしているか？)
・使用する素材にこだわって、落ち着く住まいにしたい(どういった素材を使いたいと思っているか)
など、実際に生活していくにあたって叶えたいと思っている具体的な要素も挙げてみます。
この作業を丁寧におこなっておくと、希望を叶える住宅を建てるための費用を計算しやすくなりますし、その住宅を建築可能な土地を探す際にも役立ちます。
■ 理想の家を建てられる?「土地のルール」に着目しよう
土地には建築基準法や都市計画法などの法律により”建築のルール(規制)”が定められています。
自分の希望を叶える住宅を建てるためには、購入を検討している土地にはどういった規制が関わってくるのかを確認することが大切です。
土地を購入する際に知っておきたい、特に重要な3つのポイントについて、下記にまとめてみました。
① 土地が接している道路の幅は何ｍ？その道路に何ｍ接している？
建築基準法では、住宅を建てるにあたり「4m幅以上(地域によっては6m幅以上)の道路に2m以上接していること」が条件とされています。
購入しようとしている土地が接している道路の幅が4m未満の場合、その道路の種類によっては、セットバック(道路の中心線から2mのラインまで、敷地と道路の境界線を後退させること)が必要になることも。
接している道路の幅や種類をチェックしたり、購入の相談に乗ってもらっている宅建業者に「住宅を建てる際にセットバックが必要か？」を確認するとよいでしょう。
接している道路によって影響を受ける他の要素としては、以下のようなものがあります。
- 道路に面しているのは敷地の南側？北側？
【南側の場合】
メリット→採光が確保しやすい
デメリット→建築の仕方によっては、道路から庭や居室が丸見えになってしまうことも。プライバシー確保のための工夫が必要。
【北側の場合】
メリット→北側に窓を多くつけることは少ないため、プライバシー性を確保しやすい
デメリット→南側にある建物によって、日当たりのよさが左右されやすい
- 接している道路が公道なのか私道なのか
将来のメンテナンス(再建築、配管の交換等)に影響することもあるため、確認しておくと◎。
② 建てられる建物の「大きさ・高さ」に関するルール
土地に関しては、都市計画法や建築基準法といった法律等により
「このエリアのこの土地にはこういう建物が建てられるよ」というルールが決められています。
住宅を建てる際に知っておきたい用語について、簡単にまとめてみました🔽
- 用途地域
「このエリアにはこんな種類・高さの建物を建てていいよ」というルールのこと。
用途地域の種類によって、建築可能な建物の種類や高さ制限が変わります。 - 建蔽率（けんぺいりつ）
土地に対して、どのくらいの広さの建物が建てられるかの割合のこと。
(例)100㎡の土地の建蔽率が60％である場合
→最大で、建築面積(建物を真上から見た時の面積)60㎡までの建物を建てられる - 容積率（ようせきりつ）
延べ床面積(建物のすべての階の床面積を合計したもの)の上限を示す割合のこと。
（例)100㎡の土地の容積率が150％である場合
→最大で、延べ床面積150㎡までの建物を建てられる
そのほか、高さに関する制限(日影規制、高度地区など)等も、住宅の建設に影響を与える要素になります。
立地や広さが理想的だったとしても、こういったルールによって思ったとおりの住宅が建てられない可能性もあるため、 専門家に相談して、プランに合った土地かどうかを事前に確認するのがおすすめです。
③ライフラインや配管の状況は？
土地を探している段階では見落としがちなのが、水道・ガス・下水といったライフラインや配管のこと。
実はこれらの要素は、生活費やメンテナンスのしやすさ、設備の維持費など
将来にわたって生活を左右するものになります。
地下に埋まっていて目では確認できず、設備を変えるためには掘り起こしての作業が必要になる場合もあるため、しっかり現状を調査することが大切です。
- ガスは都市ガス？プロパンガス？
現状都市ガスでない土地の場合、プロパンガスを利用するか、引き込み工事が可能であれば、工事をして都市ガスを利用する形になります。
引き込み工事を行う場合、工事にかかる諸費用や手続き等が別途発生します。 - 公共下水道処理区域にある土地かどうか
公共下水道処理区域にある土地の場合、生活排水は公共下水道を利用して排水することになりますが、区域外にある場合は、浄化槽を設置する必要があります。
どちらの設備になるかで初期コストやランニングコストも変わってくるため、あらかじめ確認しておきましょう。
- 古家付き土地の配管は要チェック
敷地内に他人の配管設備が通っていたり、逆に他人の敷地を経由して配管が引き込まれていることも。
メンテナンスのしやすさに関わってくる要素でもあるため、しっかり調査しておきましょう。
■ まとめ｜専門家のサポートがあると安心
「土地を買う」ということは、その後の人生のあり方を大きく左右する要素です。
なんとなく気に入った土地を買って、あとから「思いどおりの家が建てられなかった」「希望と違った」と後悔しないためにも
- 自分の建てたい家を叶えるには、どんな条件の土地が必要か？
- 気に入った土地があったとして、その土地は、自分の希望する建築条件をクリアできるのか？
- 配管などの設備面でも心配要素はないか？
こういった視点を持っておきたいものです。
専門性の高い内容のため、早めの段階から信頼できる不動産会社や建築士さんに相談するのがおすすめです。
福街不動産では、経験豊富な建築士とも連携し、お客様の納得のいく選択ができるよう、サポートしています。
「とりあえず話を聞いてみようかな…」
という方も大歓迎ですので、ぜひお気軽にご相談くださいませ♪
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