オーナーチェンジ物件とは？

みなさんこんにちは、タンジです^^

ゴールデンウィークも真っただ中ですが、いかがお過ごしでしょうか？？

さて今回はタイトルのとおり、「オーナーチェンジ物件」をテーマに書いていきたいと思います。

というのも、実は福街不動産店主の福地さんは「分譲賃貸マンションのオーナー」という顔も持っていて、その物件は「オーナーチェンジ」によって所有するに至ったものなんだそうです。

そのお話を聞いて、「そもそもオーナーチェンジって何？」という疑問が生まれてきたので

・オーナーチェンジとは何なのか

・買い手にとってのメリット／デメリット

・賃借人視点からのオーナーチェンジ

といった観点から、オーナーチェンジ物件について調べてみました✎

”オーナーチェンジ”とは？

オーナーチェンジとは、投資用の物件で良く行われる売買形態で、

「現在居住中の賃借人との賃貸借契約を継続したまま不動産物件の物件の売買が行われ、物件を所有するオーナーが変わること」

を指します。

オーナーチェンジの際は、もともと締結されていた賃貸借契約がそのまま新オーナーにも引き継がれることになり、新オーナーは賃借人から賃料を受け取る権利を引き継ぐ一方、管理修繕義務や、賃借人退去時の敷金返還義務なども引き継ぐことになります。

また、オーナーチェンジそのものを理由とした契約変更や解約をすることはできません。

オーナーチェンジでは、既に賃借人が入居している状態で売買が行われるため、新オーナーは

〇購入してすぐ家賃収入が得られる

〇募集の手間が省ける

〇既に収益の実績があるため、銀行からの融資が比較的得やすく、今後の見通しもたてやすい

といったメリットを受けられる一方、

△購入の際、住宅ローンが使えない(住宅ローンは自己の居住用物件の購入にしか使えないため)

△既に居住者がいるため、物件の現状確認が自由にできない

△前オーナーから引き継がれた契約に不満があっても、なかなか変更ができない

といったデメリットもあります。購入後のトラブルを避けるためにも、こういった特徴を踏まえ、しっかりと契約内容を確認し、可能な限り現状を調査したうえで、購入を検討することが大切です。

オーナーチェンジの際は、もともとの賃貸借契約を引き継いだまま前オーナーと新オーナーの間で不動産売買契約が行われるため、賃借人側では特に手続き等は発生しません。

所有者移転以前に居住者側に知らせる義務もないため、所有権の移転手続き完了後に賃貸人変更通知書という書類が送付されてくるのみです。

実はタンジが住む賃貸住宅も、数年前にオーナチェンジが発生したのですが、送られてきた通知でその事実を知ったのみで、その後も何ら変わりなく居住を続けています。

「実際所有してみてどうだった？」というところが気になる方は、福地さんに会ったときに質問してみてくださいね☆

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