みなさんこんにちは、タンジです^^
先日行われたイベント、
「マンションから戸建てに住み替える！福街不動産と一緒に全体の流れを把握してみませんか？」
はいかがでしたでしょうか？
こちらのイベントでは、”所有マンションを売却して、一戸建てを買う”際の大まかな流れについてお伝えさせていただきました。
今回と次回の記事では、その中の「売却の計画」に焦点を当て、詳しくお伝えしていきます。
【売却計画の流れ】
不動産を売却する場合、多くのケースでは次のような流れをたどることになります。
- 物件の査定
- 販売計画の提案
- 依頼する業者の決定(契約締結)
(※今回の記事では、1と2についてお伝えします)
1. 物件の査定
「査定」を辞書で引くと、
「（金額・等級などを）とりしらべて決定すること。」とあります。
（広辞苑 第六版より引用)
不動産売買における「査定」とは、
売却を検討している物件の状態などを調査し、売却が可能となりそうな金額を決めること
を指します。
お客様から不動産物件の査定を依頼された場合、宅建業者は
・物件の所在地や権利関係
・築年数
・物件の状態
・周辺地域の状況
・周辺の成約事例
などを確認し、どれくらいの価格で売り出していくかを決定します。
査定の方法は、机上査定と実査定の2種類があります。
・机上査定
実際の物件を見ることなく、収集した資料の内容をもとに査定金額を決定する。
宅建業者を家に招かずに自宅の価値を知ることができるが、使用状況等が加味されていないため、実査定で出る金額と開きが出る場合がある。一戸建てよりマンションのほうが確度の高い金額が出やすい。
・実査定
該当する不動産物件の実物を不動産業者に確認してもらい、査定金額を決定する。
現物を確認した上での査定であるため、信頼性の高い金額が算出されるが、宅建業者との日程調整や当日の立ち合いなどの手間が生じる。
まずは机上査定でおおよその資産価値を把握し、本格的に売却を進めていく段階で実査定をする、という流れになることが多いです。
2. 販売計画の提案
査定によって物件の査定額を確認できたら、宅建業者からの「どのように売っていくか」の提案を聞く段階に移ります。
自宅を売却する方法には、大きく分けて仲介と業者買取という2種類があることを覚えておきましょう。
・仲介
宅建業者と媒介契約を締結し、販売活動や売買契約を宅建業者に行ってもらう。売買契約が成立したら手付金を受領、物件引渡し時に売却金額を受領し、所定の仲介手数料を宅建業者に支払うことになる。
売れるまでに時間がかかる場合もあるが、販売時の需給バランスや広告活動次第で、業者買取よりも高い金額で売れる可能性がある。
◆大まかな仲介の流れ◆
査定金額(3カ月以内で売却できそうな金額)を算出
↓
販売価格(反響がとれる上限額）で売り出す
↓
購入検討者による室内見学対応(必要に応じて販売価格変更、ハウスクリーニング等の実施)
↓
買主との契約締結後、引渡し時に売買代金を受け取る
・業者買取
不動産物件を宅建業者が買い取り、リフォームして売り出す形式。
宅建業者との契約がまとまれば売却金額が確定するため、計画的に手元に資金が入ってくるのがメリットの一つ。
金額の算出にあたっては、宅建業者の利益やリフォーム費用、そして売買諸経費が差し引かれる。
したがって、仲介の場合よりも売却金額は低く提示されることがほとんど。
◆大まかな業者買取の流れ◆
宅建業者または仲介業者経由で買取金額の査定を打診
↓
買主である宅建業者との契約締結後、引渡し時に売買代金を受け取る
不動産を売却する方の多くは仲介の方式を選びますが、状況により(資金調達をどれだけ急いでいるのか・売却手続きにどれだけ労力をかけられるのか等)、業者買取を選んだ方がいいケースもあります。
心配な点がある方は、ご自身の資産状況等を確認の上、宅建業者に相談して判断するとよいでしょう。
仲介の方式をとる場合は、「どのように広告活動を展開していくか」という広告戦略も立てる必要があります。
・どのような媒体に情報を掲載するか
レインズ(宅建業者が物件情報を確認するためのシステム)、SUUMO等のポータルサイト、自社HP、SNS、ポスティング広告や新聞折込など
・どういった特徴をポイントに売り出していくか
といった内容について、
まずは宅建業者の提案を受け、ご自身の希望も伝えながらイメージを描いていきましょう。
＊広告戦略の立て方について詳しくまとめたブログはコチラ＊
・査定してもらう
・販売計画を提案してもらう
この2つの段階を経た上で、実際に契約を締結する業者を決定し、契約を締結する
という流れになります。
契約に関する内容については、また別途記事を書いてお伝えしていきますね💡
今回の記事を読んで、
「もっと詳しいことが知りたい！」
「うちの場合はどうなるの？具体的に話を聞きたい！」
感じた方は、是非お気軽に福街不動産にご相談くださいませ！
◆福街不動産◆
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